Em nosso país, garantir o direito à moradia ainda é um grande desafio. São muitas as pessoas que não conseguem adquirir um imóvel e precisam recorrer, entre outros meios, ao aluguel de uma casa ou de um apartamento. E por se tratar de um bem valioso, muitas leis regulamentam essa relação entre locador(a) – a pessoa que é a dona do imóvel – e o(a) locatário(a) – a pessoa para quem o imóvel será alugado. 

Embora os contratos de aluguel já estipulem muitos pontos a serem observados pelas partes, algumas questões podem passar despercebidas, e as dúvidas em relação ao uso do imóvel alugado costumam ser comuns. Por isso, a Defensoria Pública do Estado do Paraná (DPE-PR) vai esclarecer algumas dessas dúvidas agora!

Mas antes disso, uma explicação em relação a uma expressão que aparecerá ao longo do texto: o Código Civil Brasileiro utiliza a expressão "condomínio edilício" para se referir aos condomínios onde há partes que são de propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos(as) condôminos(as), como salões de festa, quadras e piscinas, por exemplo. 

Posso usar um imóvel residencial para fins comerciais? Por exemplo, usar um cômodo da minha casa como salão de beleza?

Se o imóvel se tratar de unidade autônoma (apartamento) em condomínio edilício (prédio), será necessário verificar a convenção do condomínio, que pode conter proibição de exercício de atividade comercial naquele espaço. 

Caso se trate de imóvel alugado para fins residenciais e o(a) locatário(a) der destinação diversa daquela prevista em contrato sem conhecimento do(a) locador(a), o fato pode ser considerado descumprimento contratual e resultar em rescisão, esteja ou não o imóvel situado em condomínio edilício (prédio).

Já o desenvolvimento de atividade comercial em imóvel residencial não situado em condomínio depende da anuência do locador. Mas, caso não haja prejuízo à destinação principal e o uso não coloque em risco a segurança do imóvel ou da vizinhança, eventual recusa poderá caracterizar abuso de direito e, nesse caso, será possível ação para discutir o caso na justiça.

Sobre a prestação de serviços em condomínios edilícios, como manicure, por exemplo, pode haver divergência, especialmente quando o uso causar alta rotatividade de pessoas estranhas ao condomínio. Quando o serviço é prestado exclusivamente a condôminos, sem perturbação do sossego, sem risco à segurança das pessoas ou patrimônio e sem utilização da estrutura do condomínio, eventual notificação do síndico para que a atividade cesse poderá caracterizar abuso de direito e justificar uma ação na justiça para resolver a questão.

Se eu usar de forma ilegal um imóvel que eu aluguei como estabelecimento residencial e tiver problemas com meus/minhas clientes, o(a) proprietário(a) desse imóvel poderá ser responsabilizado(a)? 

Como regra, não. A relação com o cliente é de natureza contratual, e os problemas surgidos dessa relação não podem gerar responsabilidades à(o) proprietária(o) do imóvel.

Contudo, caso o imóvel seja unidade autônoma (apartamento) em condomínio edilício (prédio), e a convenção estabeleça destinação exclusivamente residencial, a multa eventualmente imposta pelo condomínio poderá ser exigida do proprietário do imóvel e este, por sua vez, poderá cobrar do locatário, na Justiça, o valor da multa, com as devidas correções monetárias – esse direito é chamado de “direito de regresso”. 

Posso usar um imóvel residencial para atividades religiosas?

A realização de atividade religiosa em imóvel residencial não é proibida e independe de autorização. A atividade, porém, está limitada pelo dever de respeitar o sossego, a segurança e a saúde das pessoas da vizinhança.

Caso se trate de imóvel alugado, é importante que a atividade não descaracterize a destinação residencial do imóvel, sempre respeitados os direitos gerais de vizinhança, inerentes ao uso de qualquer propriedade.

Caso se trate de unidade autônoma (apartamento) em condomínio edilício (prédio), a realização de atividade religiosa também não é proibida, desde que não altere a destinação residencial do imóvel. Nesse caso, eventual vedação por parte do condomínio a atividades religiosas de natureza privada, sem violação ao sossego e à segurança dos condôminos, pode caracterizar ato ilícito e justificar discussão judicial. 

Não descaracteriza a natureza privada da atividade a existência de pessoas de fora do condomínio, desde que a convite do(a) morador(a). Entretanto, a pretensão de realizar atividade religiosa de caráter público (sem restrição de pessoas) pode ser considerada violadora dos direitos dos demais condôminos, especialmente quanto ao direito à segurança.

Em quais situações o(a) locador(a) pode rescindir o contrato de aluguel?

Como regra, o locador não pode retomar o imóvel na vigência do contrato. Contudo, existem exceções. A mais conhecida é o pedido de despejo quando o devedor deixa de pagar os aluguéis e demais encargos da locação. Vejamos outras hipóteses, a título exemplificativo:

A violação de quaisquer outras cláusulas legais ou contratuais também pode justificar a retomada do imóvel (como alteração da destinação do imóvel, sublocação – quando vedada em contrato - etc), assim como no caso de haver necessidade de reparos urgentes, determinados pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executados com a permanência do(a) locatário(a) no imóvel ou, podendo, se ele se recusar a consentir com eles.

Outro caso relativamente comum diz respeito à venda do imóvel durante a locação. Aqui, o novo proprietário poderá, no prazo de 90 dias contados da aquisição, solicitar a desocupação do imóvel.

A retomada para uso próprio, do cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio, é outra hipótese de rescisão do contrato de locação. Ou seja, é possível que o filho do proprietário peça a rescisão do contrato para residir no imóvel, mas é preciso que esse filho não tenha outro imóvel para morar, e o uso seja para fim residencial. 

Se o contrato for por prazo indeterminado, o(a) locador(a) poderá a qualquer momento solicitar a desocupação do imóvel, garantindo ao locatário o prazo de 30 dias para a mudança. 

Por fim, precisamos lembrar que o contrato também pode ser desfeito por mútuo acordo entre as partes.

Por fim, ainda dentro deste assunto, duas dúvidas sobre o uso de imóveis comerciais:

Se eu alugar um estabelecimento comercial e tiver problemas com meus/minhas clientes, o(a) proprietário(a) deste imóvel poderá ser responsabilizado(a)?

Como regra, não. A relação com o cliente é de natureza contratual e os problemas surgidos dessa relação não podem gerar responsabilidades à pessoa proprietária do imóvel. Portanto, o(a) locatário(a) desenvolve a atividade econômica por sua conta e risco, não havendo responsabilidade solidária ou subsidiária do(a) locador(a) em decorrência de circunstâncias vinculadas ao fornecimento do produto ou serviço ao(à) cliente.

O proprietário de um imóvel comercial pode limitar as atividades comerciais nesse imóvel quando ele é alugado, isto é, proibir que certos estabelecimentos funcionem ali?

Como regra, não cabe ao(à) locador(a) restringir as possíveis atividades do(a) locatário(a) ou muito menos escolhê-las. Isso é feito pelas regras de zoneamento urbano, que estabelecem as atividades compatíveis com determinado local, observado o princípio da livre iniciativa.

Por outro lado, não é obrigação do(a) locador(a) realizar obras de adaptação do imóvel, em razão de necessidades do(a) locatário(a) vinculadas ao exercício da empresa. 

Uma exceção é a limitação relativa de atividades em shoppings centers, com o objetivo de diversificar a oferta. Outra restrição pode se dar pela inclusão de cláusula de raio, destinada a evitar a abertura de loja do mesmo ramo numa determinada distância daquele empreendimento.