Usucapião é um termo já conhecido por boa parte das pessoas. Trata-se, popularmente, do direito à posse de um imóvel por quem viveu por muito tempo nele. Mas o que nem todo mundo sabe é que existem vários tipos de usucapião e que existem algumas regras para acessar esse direito. Nessa matéria, vamos abordar as características e requisitos da usucapião urbana. Confira!

As regras para este tipo de usucapião estão previstas no artigo 183 da Constituição Federal, no artigo 9 da Lei 10.257/2001 e no artigo 1240 do Código Civil. Para ser titular e autor(a) em uma demanda judicial de usucapião urbana é necessário que o imóvel tenha até, no máximo, 250 metros quadrados. A pessoa deve utilizá-lo exclusivamente para moradia e não pode ser proprietária de qualquer outro imóvel urbano ou rural. Ou seja, esse imóvel tem que ser a única propriedade imobiliária dessa pessoa. Além disso, para reivindicar a posse de uma propriedade urbana por usucapião, é preciso ter residido nela por cinco anos sem interrupções e oposição.

“A pessoa tem que ter tido nestes cinco anos o que chamamos de animus domini, ou seja, ânimo de ser dono. Tem que ser perceptível à sociedade que aquela pessoa é a dona daquele imóvel, que morava lá, cuidava da propriedade. Quando um vizinho, um amigo ou alguém que mora na mesma rua vê essa pessoa, a identifica como proprietária do imóvel e não como inquilina”, explica Ana Maria Fossatti, a assessora jurídica do setor Cível da DPE-PR em Curitiba.

A inexistência de oposição à posse significa que a propriedade não pode estar em disputa por outras pessoas – como em casos de inventário, por exemplo –, nem pode haver contestação à posse, seja do proprietário legal da propriedade ou de terceiros. Os cinco anos ininterruptos significam que a pessoa não pode ter ido residir em outro local e depois voltado.

“Seja de um apartamento, uma casa ou um terreno, o proprietário registral, que é aquele em que consta o nome na matrícula do imóvel, não pode se nomear como dono do imóvel. Ele tem que reconhecer, de forma pacífica, que a propriedade pertence àquela pessoa que vive nela. E a posse tem que ser ininterrupta também, ou seja, não vou morar um ano, sair por oito meses, voltar e morar mais três anos, sair de novo...”, continua a assessora.

Cabe destacar que não é possível reivindicar usucapião de propriedades públicas, sejam elas da União, dos estados ou de municípios, nem de imóveis que foram ocupados por meio de contrato de locação ou de comodato (empréstimo).

Usucapião urbana familiar

Existe, ainda, um tipo de usucapião urbana chamado “familiar”. Os requisitos são os mesmos já descritos, com a exceção do tempo de residência, que deve ser de dois anos. Esse caso se aplica a casais – casados ou que viveram em união estável – que dividiam a posse de um imóvel, mas em que um(a) dos(as) cônjuges(as) abandonou o lar. 

“É muito comum em casos de imóveis que foram utilizados como moradia por duas pessoas casadas ou que viviam em união estável. A usucapião familiar visa proteger aquele(a) cônjuge que fica em um imóvel depois que o outro abandona o lar”, explica a assessora.

A usucapião urbana familiar não se aplica aos casos em que após a separação o(a) ex-cônjuge que se afastou do imóvel continua a prestar assistência material ou mesmo imaterial, como pagar pensão para o(a) ex-cônjuge e/ou filhos(as) ou mesmo continuar a conviver com os(as) filhos(as).

Documentos para a ação

Além dos documentos básicos comuns a todas às ações da DPE-PR – RG, CPF e comprovantes de residência e renda – as ações de usucapião demandam alguns documentos específicos e informações. No primeiro atendimento na instituição, cada caso é analisado individualmente, então, eles(as) são solicitados(as). Confira abaixo quais são os mais comuns:

• Contrato de compra e venda, ou de cessão de posse ou de cessão de direitos possessórios e os recibos de pagamento de prestações pela aquisição do imóvel;
• Documentos antigos e atuais que comprovem a posse do bem pelo prazo alegado pela parte, como fotos, notas fiscais de material de construção, contas de luz, água e gás no nome das pessoas que residem no imóvel;
• Histórico de consumo das empresas de água e luz;
• Carnês de IPTU e comprovantes de pagamento;
• Certidão de casamento;
• Informações sobre quem são os vizinhos do lado direito, lado esquerdo, frente e fundos;
• Indicações de possíveis testemunhas, as quais poderão, em Juízo, dizer há quanto tempo o(a) assistido(a) reside no imóvel.

A Defensoria pode, ainda, solicitar que a pessoa aponte em sites e aplicativos de mapas e geolocalização a localização do imóvel objeto de usucapião. A instituição também faz a solicitação, através de convênios, da matrícula do imóvel em questão e de certidões negativas dos cartórios distribuidores.

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